परिचय:
रियल एस्टेट लेनदेन के लिए दीर्घकालिक पूंजीगत लाभ कर की गणना में एक महत्वपूर्ण घटक, एलटीसीजी अनुक्रमण, हालिया बजट में महत्वपूर्ण बदलाव देखे गए हैं। इन परिवर्तनों को समझना संपत्ति मालिकों और निवेशकों के लिए सूचित वित्तीय निर्णय लेने के लिए आवश्यक है।
एलटीसीजी अनुक्रमण क्या है?
एलटीसीजी अनुक्रमण किसी संपत्ति के खरीद मूल्य को मुद्रास्फीति को ध्यान में रखते हुए समायोजित करने को संदर्भित करता है, जिससे कर योग्य पूंजीगत लाभ कम हो जाता है। यह लाभ उन संपत्ति मालिकों के लिए महत्वपूर्ण रहा है जो दो साल से अधिक समय तक अपनी संपत्ति बेचना चाहते हैं।
सरकार का संशोधित प्रस्ताव:
सरकार के हालिया बजट घोषणा ने एलटीसीजी अनुक्रमण लाभों को संशोधित कर दिया है। प्रारंभ में, प्रस्ताव का उद्देश्य अनुक्रमण लाभों को पूरी तरह से समाप्त करना था, जिसकी व्यापक आलोचना हुई। हालांकि, सरकार ने अब संपत्ति मालिकों के लिए दो विकल्प पेश किए हैं:
- फ्लैट टैक्स रेट: संपत्ति की बिक्री से हुए कुल लाभ पर 12.5% की सरल कर दर।
- अनुक्रमण लाभ: पिछली पद्धति के साथ जारी रखें, जहां पूंजीगत लाभ को मुद्रास्फीति के लिए समायोजित किया जाता है, और समायोजित राशि पर 20% का कर लगाया जाता है।
परिवर्तनों का प्रभाव:
प्रभाव को स्पष्ट करने के लिए, आइए एक उदाहरण पर विचार करें:
- पुरानी प्रणाली: मान लीजिए आपने 2001 में ₹50 लाख में एक संपत्ति खरीदी थी और इसे 2025 में ₹2 करोड़ में बेच दिया था। अनुक्रमण पद्धति के तहत, मुद्रास्फीति-समायोजित खरीद मूल्य ₹1.5 करोड़ तक बढ़ सकता है, जिसके परिणामस्वरूप 20% कर दर पर ₹50 लाख का कर योग्य लाभ होगा।
- नई प्रणाली: नए प्रस्ताव के तहत, यदि आप फ्लैट टैक्स दर का विकल्प चुनते हैं, तो आप पूरे लाभ ₹1.5 करोड़ पर 12.5% का भुगतान करेंगे, जिससे अनुक्रमण पद्धति की तुलना में अधिक कर देयता हो सकती है।
सही विकल्प चुनना:
23 जुलाई को बजट घोषणा से पहले संपत्ति खरीदने वाले संपत्ति मालिक अपने वित्तीय लाभ के आधार पर किसी भी तरीके को चुन सकते हैं। हालांकि, इस तिथि के बाद खरीदी गई संपत्तियों के लिए, सरल कर दर लागू होगी।
उदाहरण गणना:
2010 में ₹10 लाख में खरीदी गई और 2020 में ₹25 लाख में बेची गई संपत्ति पर विचार करें। 2010 और 2020 के लिए लागत मुद्रास्फीति सूचकांक (सीआईआई) मान क्रमशः 167 और 289 थे। अनुक्रमण पद्धति का उपयोग करना:
- समायोजित खरीद मूल्य = (₹10 लाख * 289) / 167 = ₹17.3 लाख
- कर योग्य लाभ = ₹25 लाख – ₹17.3 लाख = ₹7.7 लाख
- 20% पर कर = ₹7.7 लाख * 20% ≈ ₹1.54 लाख
नई प्रणाली के तहत, कर होगा:
12.5% पर कर = ₹15 लाख *
12.5% पर कर = ₹15 लाख * 12.5% ≈ ₹1.87 लाख
संपत्ति मालिकों के लिए नई प्रणाली के तहत, कर का भुगतान अधिक होगा।
भावनाएँ और प्रतिक्रियाएँ:
अनुक्रमण लाभों के प्रारंभिक उन्मूलन का रियल एस्टेट निवेशकों द्वारा काफी विरोध हुआ, जिन्होंने तर्क दिया कि इससे क्षेत्र तबाह हो सकता है। संशोधित प्रस्ताव को एक समझौता के रूप में देखा जाता है, जो लचीलापन प्रदान करता है और चिंताओं को दूर करता है।
निष्कर्ष:
सरकार का एलटीसीजी अनुक्रमण के लिए संशोधित दृष्टिकोण संपत्ति मालिकों को अपनी कर देनदारियों को कम करने के विकल्प प्रदान करता है। निवेशकों के लिए इन परिवर्तनों को समझना और अपनी वित्तीय स्थिति के लिए सबसे उपयुक्त तरीका चुनना महत्वपूर्ण है।
Understanding LTCG Indexation: Government’s Revised Proposal and Its Impact on Real Estate
Introduction:
LTCG indexation, a critical component in calculating long-term capital gains tax for real estate transactions, has seen significant changes in the recent budget. Understanding these changes is essential for property owners and investors to make informed financial decisions.
What is LTCG Indexation?
LTCG indexation refers to adjusting the purchase price of an asset to account for inflation, thereby reducing the taxable capital gain. This benefit has been crucial for property owners looking to sell their assets after holding them for more than two years.
Government’s Revised Proposal:
The government’s recent budget announcement has revised the LTCG indexation benefits. Initially, the proposal aimed to abolish indexation benefits entirely, leading to widespread criticism. However, the government has now offered two options for property owners:
- Flat Tax Rate: A simplified tax rate of 12.5% on the total profit from the sale of the property.
- Indexation Benefit: Continue with the previous method, where the capital gain is adjusted for inflation, and a tax of 20% is levied on the adjusted amount.
Impact of the Changes:
To illustrate the impact, let’s consider an example:
- Old System: Suppose you bought a property in 2001 for ₹50 lakhs and sold it in 2025 for ₹2 crores. Under the indexation method, the inflation-adjusted purchase price might increase to ₹1.5 crores, resulting in a taxable gain of ₹50 lakhs at a 20% tax rate.
- New System: Under the new proposal, if you opt for the flat tax rate, you would pay 12.5% on the entire profit of ₹1.5 crores, which might lead to a higher tax liability compared to the indexation method.
Choosing the Right Option:
Property owners who purchased assets before the budget announcement on 23rd July can choose either method based on their financial benefit. However, for properties bought after this date, the simplified tax rate will apply.
Example Calculation:
Consider a property bought in 2010 for ₹10 lakhs and sold in 2020 for ₹25 lakhs. The Cost Inflation Index (CII) values for 2010 and 2020 were 167 and 289, respectively. Using the indexation method:
- Adjusted Purchase Price = (₹10 lakhs * 289) / 167 = ₹17.3 lakhs
- Taxable Gain = ₹25 lakhs – ₹17.3 lakhs = ₹7.7 lakhs
- Tax at 20% = ₹7.7 lakhs * 20% ≈ ₹1.54 lakhs
Under the new system, the tax would be:
- Taxable Gain = ₹25 lakhs – ₹10 lakhs = ₹15 lakhs
- Tax at 12.5% = ₹15 lakhs * 12.5% ≈ ₹1.87 lakhs
Sentiment and Reactions:
The initial abolition of indexation benefits faced significant backlash from real estate investors, who argued that it could devastate the sector. The revised proposal is seen as a compromise, offering flexibility and addressing concerns.
Conclusion:
The government’s revised approach to LTCG indexation provides property owners with options to minimize their tax liabilities. It is crucial for investors to understand these changes and choose the method that best suits their financial situation.
